洛阳谪窒家具有限公司

要點(diǎn)：



　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議的政府工作報(bào)告中指出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。



　　在調(diào)控的重槌之下，今年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)普遍上漲，但漲幅趨于平緩，地區(qū)之間差別較大，深圳、北京、廣州仍為熱點(diǎn)城市。



　　從今年前兩個(gè)月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)走勢(shì)看，土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)等先行指標(biāo)都有所下降，未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)量或會(huì)因此而趨緊。



　　07年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是從嚴(yán)從緊，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格是兩大重點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍然會(huì)從土地、財(cái)稅和金融政策三方面入手。除土地增值稅進(jìn)行清算外，市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)06年已在部分城市模擬運(yùn)作的物業(yè)稅試點(diǎn)工作在07年也有望破題。此外，如果市場(chǎng)傳言的商品房預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理辦法出臺(tái)并嚴(yán)格執(zhí)行的話對(duì)開(kāi)發(fā)商而言影響較大，勢(shì)必進(jìn)一步收緊本已緊張的資金鏈。當(dāng)然，更多的應(yīng)該是對(duì)前期出臺(tái)的一系列政策的進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，也就是說(shuō)，落到實(shí)處的執(zhí)行是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵。



　　盡管07年房地產(chǎn)調(diào)控只會(huì)加緊不會(huì)放松，影響房地產(chǎn)運(yùn)行的因素也比較多且復(fù)雜，但我們依然看好行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，堅(jiān)信房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位是舉足輕重的，房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落，調(diào)控的目的也是使行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、房?jī)r(jià)小幅平穩(wěn)增長(zhǎng)。



　　我們對(duì)行業(yè)的投資評(píng)級(jí)依然是中長(zhǎng)期推薦，但具體公司需謹(jǐn)慎篩選。建議重點(diǎn)關(guān)注以下幾類(lèi)公司：項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐厚、經(jīng)營(yíng)管理水平較高、業(yè)績(jī)能夠持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)龍頭股，如萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等；自身業(yè)績(jī)不錯(cuò)，同時(shí)具備資產(chǎn)注入或整體上市潛力、規(guī)模實(shí)力將有大幅提升的公司，如招商地產(chǎn)、S浙廣廈、天鴻寶業(yè)、華發(fā)股份、冠城大通、泛海建設(shè)等。



　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議的政府工作報(bào)告中指出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。一是要形成具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。二是房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。三是正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制兩個(gè)手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。四是深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。要求地方各級(jí)政府要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管切實(shí)負(fù)起責(zé)任�？偫淼膱�(bào)告在繼續(xù)肯定房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用的同時(shí)，也指出了今后房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和發(fā)展方向：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，同時(shí)規(guī)范整頓市場(chǎng)秩序。



　　一、今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況



　　房?jī)r(jià)漲幅趨于平緩



　　在調(diào)控的重槌之下，今年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)普遍上漲，但漲幅趨于平緩，地區(qū)之間差別較大，深圳、北京、廣州仍為熱點(diǎn)城市。據(jù)國(guó)家發(fā)改委最新數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.3%，漲幅較1月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月持平。其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅位列前三名的城市是：深圳9.9%、北京9.7%和廣州9.6%。



　　調(diào)控之下景氣依舊



　　盡管06年行業(yè)調(diào)控政策密集出臺(tái)，但代表房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的國(guó)房景氣指數(shù)卻從06年初回升，下半年來(lái)走勢(shì)平穩(wěn)。可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在暴風(fēng)驟雨式的調(diào)控政策之下仍保持著適度的繁榮。



　　先行指標(biāo)增速回落



　　從今年前兩個(gè)月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)走勢(shì)看，實(shí)際完成投資額同比仍保持較高增長(zhǎng)，增速高達(dá)24.3%。新開(kāi)工面積同比增幅下降到3.41%，購(gòu)置土地面積05年以來(lái)一直呈下降趨勢(shì)，1－2月份更是下降了30%，只有完成開(kāi)發(fā)土地面積下降7.22%。上述行業(yè)先行指標(biāo)表明，在嚴(yán)控土地供應(yīng)、收緊信貸等調(diào)控政策的合力作用下，土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)等指標(biāo)都有所下降，未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)量或會(huì)因此而趨緊。



　　二、07年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和發(fā)展方向--調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制房?jī)r(jià)漲幅、嚴(yán)格土地管理



　　06年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，沒(méi)有哪個(gè)領(lǐng)域像房地產(chǎn)行業(yè)一樣承受如此大的調(diào)控力度，也沒(méi)有哪個(gè)領(lǐng)域像房地產(chǎn)一樣強(qiáng)烈地牽動(dòng)上至中央政府、下至普通老百姓的神經(jīng)。在新一輪調(diào)控政策的作用下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的變化。主要體現(xiàn)在：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開(kāi)始有所調(diào)整、房?jī)r(jià)漲幅有所放緩、稅收信貸土地政策穩(wěn)步落實(shí)、城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模得到合理控制等。



　　但調(diào)控的效果并不明顯，存在的問(wèn)題仍很突出，主要問(wèn)題是當(dāng)前住房結(jié)構(gòu)調(diào)整工作還處于起步階段，目前全國(guó)90平米以下住房?jī)H占34%，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依然嚴(yán)重；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速維持高位，今年前兩個(gè)月增速高達(dá)24.3%；房?jī)r(jià)漲幅回落基礎(chǔ)不穩(wěn)固，部分中心城市住房?jī)r(jià)格漲幅仍然偏高，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然較大；部分地區(qū)住房保障制度建設(shè)滯后等。



　　因此，07年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是從嚴(yán)從緊，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格是兩大重點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍然會(huì)從土地、財(cái)稅和金融政策三方面入手。土地政策仍將從嚴(yán)從緊，控制新增建設(shè)用地，同時(shí)盤(pán)活存量、提高使用效率是今后土地供應(yīng)的一個(gè)重點(diǎn)。稅收政策將在調(diào)控的過(guò)程中將發(fā)揮更大的作用，仍會(huì)體現(xiàn)有保有壓的原則，對(duì)政策支持的小戶(hù)型會(huì)體現(xiàn)有區(qū)別的稅收政策。除土地增值稅進(jìn)行清算外，市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)06年已在部分城市模擬運(yùn)作的物業(yè)稅試點(diǎn)工作在07年也有望破題。此外，如果市場(chǎng)傳言的商品房預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理辦法出臺(tái)并嚴(yán)格執(zhí)行的話對(duì)開(kāi)發(fā)商而言影響較大，勢(shì)必進(jìn)一步收緊本已緊張的資金鏈。當(dāng)然，更多的應(yīng)該是對(duì)前期出臺(tái)的一系列政策的進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，也就是說(shuō)，落到實(shí)處的執(zhí)行是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵。



　　1、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)



　　針對(duì)當(dāng)前行業(yè)存在的突出問(wèn)題，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將成為今年行業(yè)宏觀調(diào)控的一大重點(diǎn)。今年將重點(diǎn)落實(shí)普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)計(jì)劃，同時(shí)進(jìn)一步落實(shí)和完善有區(qū)別的稅收政策等經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲將被繼續(xù)納入政府工作的目標(biāo)。據(jù)悉，各地將繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，落實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的金融、稅收等政策措施。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市將加大兩限兩競(jìng)商品住房建設(shè)力度，增加滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枰�的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。有報(bào)道稱(chēng)，北京限價(jià)地配套政策將出臺(tái)，首塊地有望二季度入市。限價(jià)商品房購(gòu)買(mǎi)人群標(biāo)準(zhǔn)制定始終是最難的環(huán)節(jié)之一。預(yù)計(jì)07年政府還將加大在社會(huì)保障性住房上的投入力度，備受關(guān)注的廉租住房制度也將得到進(jìn)一步完善，并有望將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。此外，國(guó)八條和國(guó)十五條中未細(xì)化的政策還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。



　　按照國(guó)務(wù)院部署，近期建設(shè)部將對(duì)部分省市貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策特別是住房建設(shè)規(guī)劃工作等情況進(jìn)行抽查。6月起，要對(duì)新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求的落實(shí)情況進(jìn)行年度考核。對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、廉租住房建設(shè)滯后的地區(qū)，要限期整改并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。也就是說(shuō)，地方政府的政策執(zhí)行力是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。



　　2、嚴(yán)格土地管理--07年不會(huì)再出臺(tái)更強(qiáng)硬的土地調(diào)控政策，主要是落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的政策



　　當(dāng)前土地提前消費(fèi)問(wèn)題較為嚴(yán)重。造成這一局面的主要原因是：土地使用前缺少規(guī)劃，違規(guī)用地和粗放用地現(xiàn)象嚴(yán)重。加強(qiáng)土地管理首先需要清理整頓土地市場(chǎng)，重點(diǎn)有四方面。第一是檢查土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行情況，第二是檢查違法占地的情況，第三是檢查經(jīng)營(yíng)性用地是否實(shí)行招拍掛出讓?zhuān)�第四是清理開(kāi)發(fā)區(qū)得設(shè)立和用地。



　　嚴(yán)格土地管理、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)是07年土地調(diào)控的主要內(nèi)容。我們有理由相信今后地方政府的批地行為將得到有效控制，土地供應(yīng)將趨緊，市場(chǎng)化土地出讓價(jià)格也將相應(yīng)提高。逐步高企的地價(jià)是房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的一個(gè)原因。



　　從土地純收益中安排部分資金用于廉租房建設(shè)



　　今年要規(guī)范土地出讓收入，將其全額納入地方預(yù)算，實(shí)行收支兩條線管理。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，用于廉租房建設(shè)的土地出讓收入規(guī)模偏小。截至2006年底，全國(guó)累計(jì)用于廉租房制度的資金為70.8億元，其中，財(cái)政預(yù)算安排資金32.1億元，住房公積金增值收益19.8億元，土地出讓凈收益占3.1億元。而去年全國(guó)土地出讓總收入高達(dá)5800多億元，凈收入達(dá)2100多億元。06年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》明確要求，從土地純收益中安排部分資金用于廉租房建設(shè)。財(cái)政部等部委此后規(guī)定，土地出讓收入的5%要用于廉租房建設(shè)。06年全國(guó)121個(gè)地級(jí)以上城市明確了土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)的比例，其中青島、寶雞市定為15%。



　　打擊違法用地、提高土地有償使用費(fèi)



　　06年以來(lái)，國(guó)土資源部掀起了全國(guó)范圍的土地利用清查工作，重拳打擊違法用地，并發(fā)布了《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》，將別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國(guó)家明令禁止投資的項(xiàng)目列入禁止目錄。此外，06年還建立了國(guó)家土地督察制度。今年的關(guān)鍵是落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的政策。從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高1倍，并按照實(shí)際新增建設(shè)用地面積征收；從2007年2月1日起，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全面進(jìn)行土地增值稅清算。



　　調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加民生用地



　　國(guó)土資源部對(duì)土地供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年中國(guó)工礦業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地共供應(yīng)7.8萬(wàn)多公頃，占土地供應(yīng)