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始于2011 年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，由于采取了限購的方式，嚴重壓制了市場需求，高端豪宅市場所受的壓力更大。但另一方面，限購主要集中在一二線城市，這種不平衡導致三四線城市成交放量，投資性和投機性資金涌入。
2012 年房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)微調(diào)跡象，但整體調(diào)控方向不會發(fā)生變化，政府調(diào)控的底線是不出現(xiàn)爛尾樓。2012 年房地產(chǎn)成交量有所恢復，主要體現(xiàn)在政策松動的首套自住型需求上，但供給壓力增大，回暖需要建立在開發(fā)商降價的基礎之上。
限購政策壓制樓市銷量
中國共經(jīng)歷了四輪房地產(chǎn)調(diào)控，分別是2005 年、2008 年、2010 和2011 年，2011年的調(diào)控特別之處是采取了限購政策，不管支付能力有多強，都不允許買，因此對市場造成的影響是最大的。
以上海為例，上海2011 年的成交量為730 萬平方米，已跌破有記錄以來最低點；2011年平均銷售率只有68%。庫存量在2011 年年底達到974 萬平方米，目前是950 萬平方米左右，這個數(shù)字接近了歷史最高點，即2005 年末的1063 萬平方米。上海的庫存量在800～900 萬平方米是比較合理的區(qū)間，在合理的區(qū)間內(nèi)整個市場房價會比較穩(wěn)定，小于合理區(qū)間整個市場房價未來預期是上升的，現(xiàn)在超過了合理區(qū)間，意味著房價下降的趨勢比較明顯，尤其是今年限購政策還不會解除。從細分市場來看，高端豪宅市場所受影響更大。2011 年上海單價在5 萬元以上的商品住宅平均銷售率只有26%。
從企業(yè)資產(chǎn)負債率的角度來看，2011 年前三季度100 多家上市房地產(chǎn)企業(yè)當中， 40%的企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%，平均的負債率從2010 年的58%左右上升到63%，只有20%的企業(yè)資產(chǎn)負債率控制在50%以下，整個資產(chǎn)負債率上升比較明顯。全國排名前二十的房地產(chǎn)企業(yè)，其中有十家企業(yè)沒有完成自己制定的年終目標，包括第一名的萬科。在這十家沒有完成目標的企業(yè)當中，有一家只完成了50%，有三家完成70%，另外六家是超過70%的完成率。
限購的不平衡導致成交放量區(qū)域集中在三四線城市
但從全國數(shù)據(jù)來看，則與上述數(shù)據(jù)矛盾。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2011 年整個房產(chǎn)的交易量比前一年上升4%，全國的土地出讓總金額比前一年上升10%。雖然上升幅度不大，但并沒有萎縮，表明整體來看企業(yè)依然還在拿地。
造成這一矛盾的原因在于調(diào)控政策在全國是不平衡的。限購政策只在40 多個一二線城市執(zhí)行，三四線城市只是在差別化信貸方面與一二線城市是一致的。因此，執(zhí)行限購的城市成交量下滑比較明顯，但三四線城市成交量上升非常明顯，三四線城市把一二線城市下滑的部分抵消掉了。以萬科為例，雖然萬科沒有完成2011 年年度計劃，但銷量是上升的。2010 年萬科實現(xiàn)1020 億元銷量，2011 年是1200 億，企業(yè)資金回籠情況不算特別差。但問題在于，一線城市的泡沫不嚴重，泡沫嚴重的恰恰在三四線城市。大多數(shù)三四線城市是人口輸出型的城市。三四線城市的放量更多是一線城市限購了以后，很多投機、投資性的資金往這些城市涌入。
