北京今年房價將緩慢上漲 明年極可能增幅趨升
2008-04-07 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 文字:[
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在北京,大多數(shù)購房者不得不面對一個殘酷的現(xiàn)實:房價仍在上漲。近日,來自國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的調(diào)查結(jié)果顯示,今年1月份,全國70個城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.9%,漲幅比上月回落0.2個百分點,北京在全國6個新房售價漲幅最高的城市中排名第五,上漲8.4%。
北京房價沒有出現(xiàn)購房人預(yù)期的下跌,反而漲了不少。
專家觀點:
“客觀地、不帶任何偏好地說,北京的房價不會降�!眹Y委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉說,其依據(jù)是供求關(guān)系。從去年開始,北京市土地的供應(yīng)有所減少,這導(dǎo)致了新建商品房供應(yīng)量的減少,因此,真實需求依然強(qiáng)勁。供小于求的必然后果是價格的上漲。
趙曉認(rèn)為,本年度的宏觀政策并不著眼于打壓房價,而在于穩(wěn)定房價。這其實也是政策文件中明確說明的。畢竟,房地產(chǎn)業(yè)作為GDP增長的重要拉動力量的地位不會在短時間內(nèi)改變。從長遠(yuǎn)來看,房價的走勢是穩(wěn)中有升。當(dāng)然,本輪調(diào)控的影響逐漸消退后,連同自住性需求的釋放,投機(jī)性需求也會有所回暖。
不過,趙曉同時表示,今年北京市場各指標(biāo)指數(shù)下降惟獨價格上升,這是耐人尋味的。可以說北京市場正處在一個調(diào)整期,這種調(diào)整會一直持續(xù)到明年。只不過今年的趨勢是增幅減緩,而明年極有可能是增幅趨升。趙曉認(rèn)為,從目前我國居民收入水平來看,大概有5%的居民可以消費得起高檔住宅,但實際上北京許多地方的高檔樓盤比例卻高達(dá)30%以上,高檔房的比例明顯偏大,拉升了房價。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)系邢亞平副教授向記者分析說,北京房價今年應(yīng)該還處在上升通道內(nèi),“無論是內(nèi)城還是新城,房價都還有上漲的空間�!毙辖淌谡f,內(nèi)城的土地越來越稀缺,開發(fā)商如果拿到地,肯定會開發(fā)高端商品房,房價只能是越來越高;盡管目前土地供應(yīng)開始向位于郊區(qū)的新城傾斜,但是,新城還都處于建設(shè)之中,土地價值還沒有反映出其理想的價值,隨著新城建設(shè)的逐步完善,房價必然會跟著上漲。
機(jī)構(gòu)分析:不可能出現(xiàn)非正�?焖偕蠞q
“房地產(chǎn)政策總體上應(yīng)趨于穩(wěn)定,房價非正常的快速上漲,在2006年不可能出現(xiàn)�!苯眨袊笖�(shù)研究院的市場問卷調(diào)查結(jié)果顯示:超過90%的消費者認(rèn)為宏觀調(diào)控的持續(xù)深入并沒有令北京的房價快速增長的勢頭弱下來,消費者普遍認(rèn)為,目前北京市住房價格上漲速度依然過快,超過80%的購房者預(yù)期未來1-3年內(nèi),北京市房價還會上漲;房地產(chǎn)行業(yè)專家和企業(yè)家對未來北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預(yù)期都相當(dāng)樂觀,信心指數(shù)都在75分左右,他們普遍看漲2006年北京的房價。
首先從政策方面看,政府是否鼓勵購房消費,金融政策是最明顯的表現(xiàn)。從目前看來,央行的著眼點在于中低檔自住類商品房的“內(nèi)需刺激”,而像2005年之前那種銀行信貸對房地產(chǎn)行業(yè)需求“全面支持”的局面將不會再現(xiàn);與此同時,“十一五”規(guī)劃中,物業(yè)稅收將逐步開征,并采用不同房產(chǎn)、不同稅率的方式——對于高檔住宅、別墅等將采用高稅率。以上所有政策的組合都會達(dá)到“有限制刺激內(nèi)需”的效果。
其次,市場需求方面,近年來北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入始終保持穩(wěn)步增長,住房消費需求潛力巨大,但是由于受到政策及輿論影響,很大一部分潛在需求還沒有充分釋放出來。據(jù)中國指數(shù)研究院針對購房消費者的問卷調(diào)查結(jié)果顯示:有近三成的消費者認(rèn)為目前北京市的房價高不可攀,自己根本無法承受,這部分潛在需求無法滿足;其次,人民幣繼續(xù)升值預(yù)期下的住房潛在投資需求將會長期存在,所以2006年北京市的住房需求依然會是相當(dāng)旺盛的。
另外,市場供給方面,2004年至2005年出讓的土地都會對2006年的住宅供應(yīng)產(chǎn)生較大的影響,并成為2006年新房的主要來源。雖然2004年由于8.31大限促使土地集中上市交易,土地供應(yīng)很大,但是為數(shù)不少的開發(fā)商缺乏在短時間內(nèi)開發(fā)這些儲備土地的能力,所以并沒有形成實際的市場供應(yīng);而2005的土地供應(yīng)量又低,因此2006年的新房市場供應(yīng)相對于需求來說并不充分;同時,由于拍賣地塊的價格屢創(chuàng)新高,使得土地取得成本大幅上漲,成本增加也很大程度上推動了房價的提升。
戴德梁行最新發(fā)布的報告顯示,住宅銷售市場去年四季度明顯回暖,說明市場的實際需求是客觀存在的。在政策環(huán)境明朗后,實際購買力需要一個釋放的過程,而這個過程將更多地延續(xù)到2006年的上半年。在強(qiáng)勁市場需求的影響下,價格自然也會跟著調(diào)整提高。
偉業(yè)表示,2006年房地產(chǎn)市場在政策層面的關(guān)鍵詞主要是“平穩(wěn)”和“細(xì)化”,尤其是針對北京地區(qū)不會出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的宏觀層面政策。新房市場將出現(xiàn)總體上供不應(yīng)求的局面。由此帶來的房價上漲,將不低于2005年的市場漲幅(20%左右);二手房買賣價格也將隨供不應(yīng)求格局的加劇、新房市場價格上漲而有所攀升;租賃市場則細(xì)分為兩大類,普通住宅租金水平普遍上升,而高端物業(yè)租金將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。
中原地產(chǎn)認(rèn)為,從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看,今年住宅市場銷售價格將會繼續(xù)上漲。但是房價的走勢最終取決于兩個因素,即供應(yīng)和需求,2006年住宅市場將會出現(xiàn)項目的集中供應(yīng)現(xiàn)象,而去年抑制的需求也將在今年有一個明顯的釋放,這將使供需在量上達(dá)到一個平衡,而供應(yīng)結(jié)構(gòu)則直接決定了今年房價的走勢。
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