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毋庸置疑，奧林匹克對房地產(chǎn)市場的不同領(lǐng)域有不同的影響。這種影響的程度和時機(jī)也因城市的不同而變化。正如我們需要考察主辦城市不同的政治經(jīng)濟(jì)狀況一樣，我們需要將房地產(chǎn)市場放入某種背景框架中。我們通過對漢城、巴塞羅那、亞特蘭大、悉尼4個主辦城市的地產(chǎn)分析，試圖為北京的奧運地產(chǎn)帶來一些靈感與啟發(fā)。
  
    很明顯，奧運會對酒店業(yè)的影響最大。因為它吸引了大量的旅游者，從而帶來了短期食宿的需求，因此奧運會對飯店業(yè)的影響是最為明顯。這種影響在各個城市中也明顯不同，因當(dāng)?shù)芈糜问袌龅某墒於�、為奧運會興建的飯店的供應(yīng)量，當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的獲益情況而有很大差別。
  
    奧運會對酒店客房供應(yīng)會有重要影響。所有4個主辦城市在奧運當(dāng)年及隨后的兩年中客房供應(yīng)持續(xù)增長并主要集中在四星及四星以上的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在巴塞羅那客房供應(yīng)成兩倍增長，亞特蘭大、漢城和悉尼則增長了35％�？头繑�(shù)量的增加在策略上是一個城市吸引和主辦重要活動的優(yōu)勢，盡管在短期會表現(xiàn)為過量供應(yīng)（例如巴塞羅那）。
  
    客房數(shù)量的增加在策略上是一個城市吸引和主辦重要活動的優(yōu)勢，由于大量的供應(yīng)，所有主辦城市在奧運年都經(jīng)歷了平均入住率下降的過程。但在奧運會后的幾年里入住率則明顯回升。
  
    盡管奧運期間入住水平出現(xiàn)下降，但所有的主辦城市的日客房價格都顯著上升。平均增長達(dá)22.6%，而悉尼的增長最低，僅為11.1%。所有的主辦城市在奧運會后，日客房價格出現(xiàn)下降，巴塞羅那則表現(xiàn)為明顯下滑。
  
    奧運年增長的客房價格完全能夠抵銷下降的入住率，其結(jié)果是按平均客房收益（RevPAR）衡量的酒店的業(yè)績是增加的。然而，隨著市場在會后恢復(fù)了正常的周期，奧運會后酒店的業(yè)績有顯著的變化。悉尼的平均客房收益是惟一能在會后第二年預(yù)期將能高于奧運年的。與其相反，巴塞羅那在奧運會后的兩年，經(jīng)歷了將近60％的下降，反映出在不景氣的環(huán)境里市場供應(yīng)的過量。
  
    住宅市場：鳳凰涅?  
    奧運會對住宅市場有兩方面的潛在影響。短期內(nèi)，將刺激某些區(qū)位的租金和價格。長期影響則表現(xiàn)為新的中心區(qū)的出現(xiàn)和存量住宅的更新。
  
    奧運會對租金和價格短期影響的程度取決于主辦城市的住宅市場的規(guī)模和成熟度。雖然漢城和巴塞羅那在舉辦奧運會期間，住宅售價和租金都經(jīng)歷了快速增長，但是，亞特蘭大和悉尼則幾乎沒有出現(xiàn)奧運會所帶來的住宅售價和租金的增長。在這4個城市中，住宅市場反應(yīng)最強(qiáng)烈的是巴塞羅那。在1986－1993年間，住宅價值增長250－300％，奧運會是價格增長的主要原因。
  
    悉尼住宅的平均價格在1996－2000年期間增長大約50％，但是增長幾乎全部來源于一般性的市場影響。最近，Macquarie銀行對住房價格所做的研究發(fā)現(xiàn)，在過去的4年里，奧林匹克走廊的價格增長比悉尼的平均水平高不足0.5%。與此相似，雖然亞特蘭大住宅市場是美國表現(xiàn)最好的市場之一，卻大部分歸因于非奧運因素，如地方經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢和人口的相對增長。
  
    然而，奧運會對住宅市場的影響主要不在于售價和租金，而在于奧林匹克走廊附近的新區(qū)開發(fā)。這種影響依然是以巴塞羅那最為顯著，其住宅建設(shè)在1988和1991期間增長了23％，而同期飯店和寫字樓的增長量則分別只有5％和12％。
  
    奧運會對漢城和巴塞羅那的最明顯的影響是奧運村的開發(fā)，形成了新的城市中心。雖然，悉尼的住宅市場規(guī)模比較小，但是，也出現(xiàn)了因奧運會所導(dǎo)致的住宅開發(fā)，包括NewingtonVillage，2000套郊區(qū)住宅的和其他一些在奧林匹克走廊開發(fā)的住宅項目。
  
    亞特蘭大大量利用現(xiàn)有設(shè)施安排運動員的住宿，因此，在奧運周邊區(qū)域沒有出現(xiàn)大規(guī)模的住宅建設(shè)。然而，奧運會改善了交通設(shè)施、零售設(shè)施和公共空間，如公園和步行街，從而創(chuàng)造了更有吸引力的內(nèi)城，因此，對需求的區(qū)位有相當(dāng)?shù)挠绊憽?
  
    寫字樓市場：潤物無聲  
    與住宅市場相類似，奧運會對舉辦城市的寫字樓市場的影響是混合的。這種影響在規(guī)模較小的，不成熟的市場尤為明顯。奧運會是城市宣傳的主要工具，但是，如果沒有健康的商業(yè)原因來支持（如基礎(chǔ)設(shè)施、商務(wù)環(huán)境、熟練勞動力），這也不可能吸引大量的國際資金。
  
    在巴塞羅那，奧運會刺激了1986－1990年的經(jīng)濟(jì)繁榮，導(dǎo)致了辦公空間在一個相對不成熟的市場的顯著增長（目前25％的CBD辦公空間，約85萬平方米，是建于1988－1990年）。像其他相對年輕的市場一樣，巴塞羅那早期項目的成功刺激了過度建設(shè)，空置率自1989年的0.7％升高至1992年的10.4%。寫字樓市場在1991年達(dá)到了高峰，其后隨著供給的增長，租金下降了50％。直到1994年5月，市場才再一次達(dá)到了均衡。
  
    悉尼和亞特蘭大在奧運會期間，經(jīng)濟(jì)增長顯著，寫字樓市場狀況樂觀。奧運會的直接影響相對溫和。在亞特蘭大，CBD220萬平方米的辦公面積中大約2萬平方米被短期承租，用于奧運會相關(guān)的活動。奧運會的間接影響則難以評估。亞特蘭大市長Bill Campbell說“奧運會不是亞特蘭大10年來高速增長的惟一導(dǎo)火索，但它是亞特蘭大20世紀(jì)90年代增長的一個重要驅(qū)力�！�
  
    亞特蘭大自1996年以來，持續(xù)強(qiáng)勁增長。1998年在大都市區(qū)，超過52萬平方米的辦公面積被吸納。悉尼市場在未來兩年的前景非常樂觀，目前CBD和主要郊區(qū)市場的空置率都在10多年來的最低水平。奧運會對市場繁榮的貢獻(xiàn)難以孤立考慮。亞特蘭大和悉尼都成功地吸引了主要的寫字樓用戶。奧運會可能不是這些商業(yè)決策的主要的因素，但是，奧運帶來了對城市的關(guān)注，而城市對這種關(guān)注的利用能力對其成功作出了貢獻(xiàn)。