2007商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)趨好
2007-12-05 來(lái)源:消費(fèi)日?qǐng)?bào) 文字:[
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舊城改造帶來(lái)新的商業(yè)布局升級(jí);城市化進(jìn)程加快、城鎮(zhèn)人口增加等諸多因素,導(dǎo)致
有專家預(yù)測(cè),我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)2007年形式趨好。預(yù)測(cè)的依據(jù)是2007年的商品零售總額預(yù)計(jì)將達(dá)到8.6萬(wàn)億,增長(zhǎng)13%%;專家還預(yù)計(jì),到2010年,中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額將突破10萬(wàn)億元人民幣大關(guān),繼續(xù)成為全球企業(yè)矚目的焦點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)趨好的原因體現(xiàn)在三個(gè)方面:
一是市場(chǎng)空間巨大。在舊城改造,新城建設(shè)中,城市化每年增加1%%,13億人,那就是1300萬(wàn)人,人均1㎡計(jì)算,那就是1300萬(wàn)m2;商業(yè)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)升級(jí)需要商業(yè)配套。如,大賣場(chǎng)、超市、連鎖便利店、購(gòu)物中心等的建設(shè)。專家分析,還有為數(shù)眾多的二手市場(chǎng)。從總量上分析,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的投資前景十分廣闊;政府營(yíng)造的商業(yè)投資環(huán)境日趨規(guī)范,房地產(chǎn)的新政和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的即將實(shí)施,不但有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),商鋪的投資者的投資,而且有利于我國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局更加合理。
二是市場(chǎng)投資回報(bào)好。在歐洲房地產(chǎn)利潤(rùn)率只有5%%左右,在我國(guó)上海等地的投資,會(huì)有7%%至8%%的回報(bào)率,在成都等地的收益預(yù)計(jì)可以達(dá)到25%%。
三是潛力大。以北京市為例,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量是歐洲的總和。
此外,由于我國(guó)的商業(yè)投資環(huán)境好,近些年來(lái),全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè),吸引了國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)資本,吸引了商鋪投資者的投資,商業(yè)地產(chǎn)是繼住宅地產(chǎn)后的又一開(kāi)發(fā)建設(shè)高潮。在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上,具體小到一個(gè)項(xiàng)目,除了要好選址、定位準(zhǔn)之外,還要看地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。
專家還分析了商業(yè)地產(chǎn)的投資在資金走向和獲益呈現(xiàn)出的特點(diǎn),舉例說(shuō)明,商業(yè)物業(yè)布局符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局,符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,這樣經(jīng)營(yíng)火,售價(jià)高,租金回報(bào)好。如,北京商業(yè)布局由于受中軸線的影響,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)沿長(zhǎng)安街的“品字”形布局向“環(huán)線”布點(diǎn)發(fā)展。二環(huán)的百盛;三環(huán)的城鄉(xiāng)、國(guó)貿(mào);四環(huán)燕莎奧特萊斯等。
申城的“之字帶狀”商業(yè)布局,向“塊(圈)”狀發(fā)展。上海傳統(tǒng)商業(yè)布局主要是帶狀。而隨著申城軌道交通四面出擊,一個(gè)個(gè)商圈從無(wú)到有,正迅速崛起。徐家匯、中山公園和五角場(chǎng)商圈,正是近年來(lái)上海商業(yè)布局的一個(gè)縮影。
重慶的“多中心、組團(tuán)式”商業(yè)結(jié)構(gòu)。重慶是一個(gè)山城,由于特殊的地理環(huán)境,使它不能圍繞單一的商業(yè)中心發(fā)展,因此,“多中心、組團(tuán)式”商業(yè)結(jié)構(gòu),成為商圈發(fā)展的主軸線。
專業(yè)市場(chǎng)和特色街。在人們生活方式改變的情況下,應(yīng)運(yùn)而生的特色商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)是各城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的重點(diǎn)。特色商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)的效益都比較好,而類似二級(jí)批發(fā)要弱化和退出。
二三線城市商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)空間很大。有的二三線城市還是處女地,不像競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈的上海、北京、廣州等一線城市,在二三線城市百貨和超市效益出奇的好。如,沃爾瑪在南昌八一廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后,單店單日銷售額為全球第一,這樣的業(yè)績(jī)顯然在一線城市無(wú)法達(dá)到。
開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)“消費(fèi)升級(jí)”商品的商業(yè)物業(yè),應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)的首選之一。專家斷言:現(xiàn)在,我國(guó)高檔消費(fèi)品每年銷量增幅是20%%~30%%,消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí),銷售增速排在前五位的商品類別是汽車、家具、金銀珠寶、服裝和建筑裝潢材料,分別增長(zhǎng)29.2%%、26.2%%、22.3%%、18.9%%和15.6%%;從主要商品銷售比重變化情況看,通訊器材、汽車、體育娛樂(lè)用品等比重有所上升。在各級(jí)城市市場(chǎng)中,尤其是在一、二線城市的“消費(fèi)升級(jí)”,使得我國(guó)奢侈品消費(fèi)規(guī)模已占全球的12%%。
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