洛阳谪窒家具有限公司

1. 事件背景

“4.17”新政面世以來，各類需求在打壓式調控下被全面抑制：投機需求淡出，投資需求停滯，部分剛性需求也轉入觀望。政策效應在5月伊始立即顯現(xiàn)，接下來的三個月里成交量持續(xù)下滑，6月成交量接近08年的最低點，房價上漲勢頭得以遏制。

 
誠然，單方面抑制需求短期內對樓市能起到物理降溫的效果，但終究不是維持市場健康成長的良藥，治本還是要從真正存在問題的供應端對癥下藥，例如：調整供應結構，加速政策性住房建設；增加商品房有效供應，杜絕土地閑置、捂盤惜售；盤活二手交易，監(jiān)管市場成熟運行等等……

近日，國土資源部將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計表交予銀監(jiān)會，并經媒體公開發(fā)布。這份《有關房地產開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》中詳細列出了地塊所在省市、名稱、受讓人、合同編號、合同簽訂時間和約定的開竣工時間等內容。北京閑置土地涉及160宗，其中包括101塊住宅用地及59塊商服用地。

2. 事件梳理

《有關房地產開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》在網絡上公布后，偉業(yè)我愛我家市場研究院于第一時間對北京160塊閑置土地（尤其是101塊住宅用地）的信息進行了梳理。

從公布信息中了解到，造成土地閑置的原因分兩方面：一是企業(yè)自身原因，主動的捂地獲取溢價、被動的資金不到位導致工期延誤都存在；同時也有政府原因，包括征地拆遷受阻、規(guī)劃變更等。

梳理統(tǒng)計地塊的詳細信息：

2.1閑置住宅土地中郊區(qū)土地面積比重明顯超過城區(qū)

注：首都功能核心區(qū)（東城、西城、崇文、宣武）；城市功能拓展區(qū)（朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)）；城市發(fā)展新區(qū)（通州、順義、大興、房山、昌平、開發(fā)區(qū)）；生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)（門頭溝、懷柔、密云、延慶、平谷）。

2.2 “8•31”大限前夕，“集中拿地”現(xiàn)象十分明顯

據統(tǒng)計，北京有66宗閑置土地在2004年8月26日至2004年8月31日短短幾日內集中成交，其中40宗住宅用地，占住宅用地總量的40%，由此可見，“8.31”大限前夕，為趕上政策優(yōu)惠“末班車”，許多開發(fā)商甚至個人爭先拿地，土地集中成交現(xiàn)象十分明顯。

北京 閑置土地 閑置住宅土地 “8.31”前幾日成交的

閑置住宅土地

宗數(shù)（宗） 160 101 40

面積（萬平米） 703.26 500.69 221.66

合同價款（億元） 57.87 36.24 22.74

2.3 閑置土地名單中不乏知名開發(fā)企業(yè)

企業(yè)名稱 閑置住宅土地宗數(shù)（宗） 閑置住宅土地面積（萬平米）

金隅集團 2 0.51

中關村控股 4 3.97

遠洋地產 2 12.23

泛海建設 4 29.16

和記黃埔 1 9.78

中國石油 1 0.6

香江國際 1 34.8

名單中涉及多家知名企業(yè)。其中因政府原因造成的閑置地塊，企業(yè)不擔心被收回。泛海建設表示，四地塊未能按原計劃開工建設主要是因為規(guī)劃調整所致，不存在被政府收回的風險。金隅集團回應，位于永定門寶華東里小區(qū)由于拆遷成本太高，導致目前拆遷工作進行十分緩慢。

2.4 閑置住宅土地給開發(fā)商帶來地價翻十倍的溢價收益

北京101宗閑置住宅土地合同價款合計36億元。若按現(xiàn)在的地價標準（參考過去一年各區(qū)域的住宅土地成交均價）計算，這些土地價值約在355億元左右�？梢�，開發(fā)商獲得地價翻十倍的溢價收益。

3. 事件分析與展望

3.1從規(guī)�？�，若解決閑置土地問題會緩解個別區(qū)域的供需矛盾，但對整體市場難以產生實質影響

101宗住宅地塊建筑面積（估算）

過去三年年均住宅供應面積 過去三年年均住宅成交面積

901萬平米 1210萬平米 1473萬平米

注：①地塊建筑面積=②土地面積*③容積率（據統(tǒng)計，北京過去三年住宅用地平均容積率為1.8）

過去三年北京住宅年均供應面積為1210萬平米，年均成交面積為1473萬平米，而根據北京過去三年住宅用地平均容積率1. 8計算出101宗土地的規(guī)劃建筑面積約901萬平米。平均土地開發(fā)周期在2-3年，意味著該部分土地如充分形成供應，后期年均供應量大約在四百萬平米。

區(qū)域

08-09年供給量（套） 08-09年成交量（套） 供需差距（套）

首都功能核心區(qū) 13079 14925 1846

城市功能拓展區(qū) 82862 107534 24672

城市發(fā)展新區(qū) 83630 86077 2447

生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū) 12414 16103 3689

如上圖所示，城市功能拓展區(qū)目前供需差距24672套，供不應求矛盾尤為突出。但前文所提，北京閑置住宅地塊分布不均，城市發(fā)展新區(qū)土地面積比重最大，明顯超過其他三個區(qū)域。為此判斷，即便解決這些閑置土地的問題，對個別區(qū)域的供需矛盾尚能起到緩解作用，但對整體市場難以產生實質影響。

3.2治標轉向治本的調控轉折時期，本次專項整治能否達到預期效果，意義更為重要

前文提到，單方面抑制需求短期內對樓市能起到物理降溫的效果，但終究不是維持市場健康成長的良藥，治本還是要從真正存在問題的供應端對癥下藥。07-10年以提高購房門檻的需求調控效果明顯，但從2005年至今各項針對供應的調控卻都沒有達到理想的效果，甚至連政策落地都虛實不一，這與需求方以個人為主、供應方以地方政府和機構為主的差異有關 - 抗力不同，這個差異造就了政策落地執(zhí)行的難度差異和效果差異。然而，要完成需求調控到供需調控這個由標到本的過程，要完成政策對房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的可持續(xù)調節(jié)，就必須堅決地解決這一問題。而本次針對閑置土地的探討，更像一個風向標，若專項整治能堅定的奏效，無疑將在近年來國內房地產調控歷史上邁出了具有標志性的一步，拭目以待。

3.3 本次專向整治針對閑置地塊的處理，可采取繳納土地閑置費、收回土地使用僅、改變用途配建保障性住房等多種形式

可想到的針對閑置地塊的處理方式有多種：對于企業(yè)原因造成的，按土地價款一定比例繳納土地閑置費、無償收回等方式；對于政府原因造成的，由政府按實際交納的出讓價款及相應利息有償收回、改變規(guī)劃用途等方式處理。部分閑置土地可通過改變用途建設或配建保障性住房，尤其是8.31大限前倉促成交、沒有具體規(guī)劃的土地。

目前，政府正在大力推動保障性住房的建設，但較低的利潤令諸多開發(fā)商裹足不前。若利用此次機會，將部分閑置地塊強制改建或配建保障房，可起到一舉兩得的作用：一方面增加保障房供地面積；另一方面對開發(fā)企業(yè)而言，這些土地拿地成本較低，即使用來建設保障性住房也仍然存在一定利潤空間，相對直接收回或者罰款要合算。（稿件來源：偉業(yè)我愛我家控股公司市場研究院）