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上海市人大二審住宅物業(yè)管理規(guī)定修訂草案并將再次征求公眾意見(jiàn)建議

昨天,上海市十三屆人大常委會(huì)第二十二次會(huì)議繼續(xù)進(jìn)行,對(duì)備受關(guān)注的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定(修訂草案)》進(jìn)行了二審,并將再次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)建議。

 
審議中,部分常委會(huì)組成人員認(rèn)為,住宅物業(yè)管理規(guī)定的制定很及時(shí),這個(gè)規(guī)定涉及千家萬(wàn)戶的利益,要積極穩(wěn)妥地推進(jìn);由于法律的不完善會(huì)造成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的一些矛盾缺乏解決依據(jù),對(duì)一些還有爭(zhēng)議的內(nèi)容、操作性不強(qiáng)的條款,建議再次向社會(huì)征求意見(jiàn)。

會(huì)議表決通過(guò)了《上海市社會(huì)治安綜合治理?xiàng)l例》、《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》和《上海市實(shí)施<中華人民共和國(guó)歸僑僑眷權(quán)益保護(hù)法>辦法(修訂)》。會(huì)議還分組審議了《上海市職工代表大會(huì)條例(草案)》、《上海市終身教育促進(jìn)條例(草案)》。會(huì)議經(jīng)審議并表決,通過(guò)了有關(guān)人事任免事項(xiàng)。會(huì)議還經(jīng)審議、表決,終止許建中的市十三屆人大代表資格�，F(xiàn)在,上海市第十三屆人民代表大會(huì)實(shí)有代表865人。

市人大常委會(huì)副主任陳豪主持會(huì)議,并受市人大常委會(huì)主任劉云耕委托作了講話。陳豪說(shuō),本次常委會(huì)會(huì)議與近期常委會(huì)工作特點(diǎn)比較明顯,進(jìn)一步發(fā)揮了人大在立法中的主導(dǎo)作用,常委會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的社會(huì)治安綜合治理、職工代表大會(huì)、歸僑僑眷權(quán)益保護(hù)等3件法規(guī),人大在前期調(diào)研、立法選項(xiàng)、草案審議、付諸表決等各環(huán)節(jié)體現(xiàn)了主導(dǎo)地位,確保了法規(guī)及早出臺(tái),將對(duì)保障公民權(quán)益、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定起到重要作用。進(jìn)一步擴(kuò)大了公眾對(duì)立法工作的參與度,在審議住宅物業(yè)管理、養(yǎng)犬管理等群眾訴求強(qiáng)烈、各方爭(zhēng)議較大的法規(guī)草案時(shí),廣泛聽(tīng)取市人大代表、專家學(xué)者和法規(guī)涉及利益對(duì)象的意見(jiàn)和建議。

市人大常委會(huì)副主任王培生、楊定華、蔡達(dá)峰、鄭惠強(qiáng)出席會(huì)議。副市長(zhǎng)唐登杰,市高級(jí)人民法院院長(zhǎng)應(yīng)勇,市人民檢察院檢察長(zhǎng)陳旭列席會(huì)議。

記者注意到,住宅物業(yè)管理規(guī)定修訂草案刪去了此前備受爭(zhēng)議的“業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)將限制房產(chǎn)交易”的條款,取而代之的是一條提示性規(guī)定:“業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi);未結(jié)清的,買(mǎi)賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”

今年10月提請(qǐng)常委會(huì)會(huì)議一審的修訂草案第43條中的第四款和第五款規(guī)定:“業(yè)主申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí),應(yīng)當(dāng)同時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的相關(guān)憑證,但業(yè)主就物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納爭(zhēng)議金額提供相應(yīng)擔(dān)保的除外”,“業(yè)主已經(jīng)提供擔(dān)保的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)提起訴訟或者仲裁�！�

欠繳物業(yè)費(fèi),賣房或受限?修訂草案一經(jīng)亮相,“第43條”即成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。在10月25日舉行的立法聽(tīng)證會(huì)上,17位聽(tīng)證陳述人中的業(yè)主代表們觀點(diǎn)鮮明地反對(duì)這一條款,認(rèn)為“不合理、不可行”。不少聽(tīng)證陳述人認(rèn)為,欠繳物業(yè)費(fèi)是合同違約行為,用行政力量干預(yù)民事糾紛不妥當(dāng),并質(zhì)疑該條款過(guò)分保護(hù)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。此外,一些常委會(huì)委員和專家也對(duì)這一條款是否妥當(dāng)提出了疑問(wèn)。

市人大法制委員會(huì)副主任委員丁偉介紹,市人大法制委在研究后認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)締結(jié)的合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按約向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按約及時(shí)、足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),“但實(shí)踐中,業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形比較復(fù)雜。在不考慮成因的情況下,要求所有業(yè)主在辦理物業(yè)轉(zhuǎn)移或抵押登記時(shí),足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),可能過(guò)度保護(hù)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益�！�

市人大法制委的審議報(bào)告指出,物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛在法律性質(zhì)上屬于平等民事主體間的債權(quán)債務(wù)糾紛,法規(guī)不宜因此限制當(dāng)事人轉(zhuǎn)移和抵押其物業(yè),“對(duì)業(yè)主未履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)依法提起訴訟或仲裁等形式積極主張權(quán)利�！�