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今年2月1日,民營房地產(chǎn)企業(yè)上海證大置業(yè)有限公司以92.2億元奪得上海外灘8-1地塊地王。然而,7個月后的今天,上海證大在外灘地王將“被收回”傳聞四起之時,正多方籌錢,避免竹籃打水的下場。
上海證大四處籌錢
92.2億元的外灘8-1地塊,折合樓面地價為3.4148萬元/平方米,一舉成為當時上�？們r及單價雙料“地王”。該地塊建筑面積上限27萬平方米,處于外灘絕版地段,隔黃浦江與小陸家嘴(相望,是業(yè)內公認的“黃金寶地”。但業(yè)內對上海證大的資金與開發(fā)實力質疑聲始終不絕于耳。
資料顯示,外灘8-1地塊并不是上海證大獨自進行開發(fā),而是“聯(lián)手”復地集團、綠城集團及磐石投資等三方,共同開發(fā)建設。根據(jù)相關協(xié)議,外灘地王須在2011年4月10日前開工,5年內全部建成。
上海證大獲得土地后,想引入更多主體共同參與該地塊的開發(fā),而政府方面仍希望是大型的金融機構。
拿地3個月后,外灘地王的最終開發(fā)陣容及其背后的“籌錢”方案終于浮出水面。知情人士透露,根據(jù)協(xié)議,5月13日,支付50%的土地款,上海證大、復地集團、杭州綠城置業(yè)及上海磐石投資管理有限公司,分別支付10億元、25.72億元、8.58億元及1.873億元,共計逾46億元。剩下的50%土地款要求在4個月內支付,也就是9月13日之前。
而上海證大的中期業(yè)績報告則顯示,截至2010年6月30日,公司持有現(xiàn)金僅有約12.55億元。這使得急需支付大筆資金款項的上海證大顯得頗為力不從心。
“證大高層悉數(shù)出動,為該項目到處籌錢融資�！币晃唤咏虾ＷC大的知情人士稱。8月底,投資界人士稱,曾經(jīng)接到來自上海證大的融資“繡球”,該地塊的資金差距還有數(shù)十億元之多。
可能推遲支付
但截至發(fā)稿時,記者仍沒有得到完全支付余款的消息。中國證券報記者聯(lián)系上海證大董事長戴志康,其手機為關機。
國際著名評級機構標普將上海證大的長期企業(yè)信貸評級,以及公司1.5億美元高級無抵押票據(jù)發(fā)行人評級設為“B”,并置于負面觀察名單。其判斷理由是,雖然公司并未披露如何應對收購所需的資金額,但為數(shù)不少的價款必須于短期內交付到賬。
由于上海證大尚未付清土地款并取得國有土地使用證,在理論上,還存在最終失去外灘地王的可能性。如果逾期全額支付土地出讓金,按照規(guī)定,上海證大很可能會丟掉已經(jīng)到手的外灘“地王”。
但知情人士透露,“地王”暫時不會被收回,上海證大可能會和政府協(xié)商,延長支付時間。知情人士分析,上海證大尚不能通過融資來支付9月13日到期的土地出讓金,其可能通過利息繳納將支付時間推遲6個月。
■資料鏈接
2010年被收回的過億元地塊
1、2010年2月1日,北京“地王”大龍地產(chǎn)(600159)天竺22號地被收回,沒收已經(jīng)交納的2億元競買保證金。2009年大龍地產(chǎn)曾以50.5億元競拍價成為北京“雙料地王”。
2、2010年2月4日,南京仙林一“地王”被收回,沒收2.3億保證金,該地塊總價24.1億元。
3、2010年3月28日,溫州天價地塊被收回,沒收1500萬保證金,該地塊成交價為7.9億。
4、2010年7月2日,南京收回天價地塊,沒收開發(fā)商1億元定金,該地塊成交價格為7.1億元。
證大92.2億元出讓金無著落 上海外灘“地王”或收回
臨近全額支付土地出讓金的最后期限,缺錢的上海證大很可能會丟掉已經(jīng)到手的外灘“地王”。
自今年2月份以92.2億元一舉獲取上海外灘“地王”之后,上海證大便始終深陷資金話題之中。有知情人士近日向《第一財經(jīng)日報》記者透露,雖然歷經(jīng)多方努力,上海證大募集的資金距離全額付清上述地塊出讓金仍然有差距�！叭绻谧詈笃谙薜絹頃r還是未能完成支付,‘地王’很有可能面臨被收回的局面�！比艄姹皇栈�,按規(guī)定,上海證大以前支付的4.5億元保證金將被沒收。
今年2月,北京國土部門便因為大龍地產(chǎn)逾期未繳清土地款而收回其拍得的“地王”。
“蛇吞象”游戲再現(xiàn)
上海外灘國際金融服務中心地塊(8-1地塊)在今年2月份的出讓,可謂轟動一時。資料顯示,該地塊東至中山東二路、南至東門路、西至人民路、北至原海港醫(yī)院圍墻,用地面積5.7276萬平方米。這幅被稱為“上海勾地制首單”的地塊,最終通過招標、評比及競價等系列步驟之后,由上海證大以92.2億元代價力克群雄,納入囊中,其樓面地價折合約為34148元/平方米。
按照相關規(guī)定,項目開工時間控制在2010年11月1日至2011年4月30日期間。而土地出讓價款的付款期限,則限定在出讓合同簽訂后2個月內付清,或半年內分期支付。
在上海證大于2月3日發(fā)布的拿地公告中提及,預期土地出讓合同將于2010年2月11日或上海市黃浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局批準之后訂立。不過有消息稱,上海外灘“地王”的支付時間期限應為9月13日。
不過這一話題對于上海證大而言顯得諱莫如深。該公司相關人士在回答記者詢問時回復稱:“9月13日并不是最后期限,關于該幅土地的運作方式及后續(xù)操作,將會由公告形式予以透露�！�
鑒于這一短期內需要完成支付的巨大資金壓力,國際評級機構標準普爾7月曾將上海證大“B+”的長期企業(yè)信貸評級,以及“B+”的債務評級置于負面信用觀察名單。理由是,此次收購僅金額就相當于證大房產(chǎn)2009年總資產(chǎn)的1倍,而且款項支付將依賴于外部各方的融資,但這充滿不確定性。
而證大的中期業(yè)績報告則顯示,截至2010年6月30日,公司持有現(xiàn)金僅有約12.55億元人民幣。
要全數(shù)拿出這92.2億元,難度可想而知。這種情況很像2009年11月中旬以50.5億元拍下北京“地王”的大龍地產(chǎn),按2009年該公司2.87億元的利潤計算,起碼需連續(xù)“輝煌”17年才能支付50.5億元的土地出讓金。外界一直在質疑大龍地產(chǎn)的支付能力。果然,2月1日,北京市國土資源局發(fā)布公告稱,由于大龍地產(chǎn)逾期未全額付清土地出讓金,取消大龍公司的競得資格。
銀根緊縮籌錢困難
面對外界的質疑之聲,上海證大迅速作出了反應。4月27日,公司對外宣布稱,將與復地集團公司、杭州綠城置業(yè)投資有限公司和上海磐石投資管理有限公司,共同投資設立一合資企業(yè)。完成之后,各方分別按照50%、30%、10%及10%的股權分配,以現(xiàn)金形式向合資公司提供貸款。
通過此次協(xié)議合作,幾家企業(yè)實際上已“被串在了一條繩上”。其中,上海證大以名下喜馬拉雅項目股權作為質押,以期作為獲取復地集團公司25.72億元貸款之保障。另一邊,亦在假設復地集團未能支付這筆股東貸款的情況下,則綠城可以1億元代價從復地手中購得合資公司10%股權,以使得綠城持有合資公司股權增長至20%。
盡管在組建合資公司公告中并未明確上海外灘“地王”與設立該合資企業(yè)的相互聯(lián)系,然而一句“合資公司將打造成資金集中平臺,從而在上海投資更大型項目”的闡述,則顯得意味深長。其實早在證大拿地之初便曾對外公告稱,公司有意與多家投資者進行磋商,以組建項目公司共同發(fā)展地塊。
按照協(xié)議規(guī)定,原本合資企業(yè)中證大、復地、綠城及磐石各方,分別支付10億元、25.72億元、8.58億元及1.873億元,共計逾46億元,這一數(shù)字恰好足夠支付50%的土地出讓金。
“現(xiàn)在合作關系之間的聯(lián)系鏈條很脆弱�！绷硪晃恢槿耸勘硎�,“鑒于資金壓力,綠城繼續(xù)參與的可能性并不大,而復地是否亦會如期付清股東貸款,如今也是個未知數(shù)。這對于證大來說,土地出讓金的支付壓力可想而知。”
這并不難理解,在銀根持續(xù)收縮的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈開始逐漸緊繃起來。以綠城為例,2010年中期業(yè)績報告顯示,該公司的負債率已高達158.8%。這家在期內持有現(xiàn)金110億元的公司,負債額卻高達303億元,委實顯得捉襟見肘。
就在8月底,還有投資界人士稱,曾經(jīng)接到來自證大的融資“繡球”,“當時提及這一地塊資金差距還有數(shù)十億元之多�！�
一位接近證大的人士表示,面臨土地出讓價款付清最后期限的步步緊逼,證大始終在做著不懈的資金籌集努力�！爸皇乾F(xiàn)在形勢不理想,無論是境內的宏觀政策效應,還是境外資金監(jiān)管力度的加大,都對證大籌集資金的行動造成影響�！�
樓板價35490元/平米 浦東住宅新地王誕生
上海黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊8日開拍,該地塊容積率2.5,屬住宅用地。最終卓光控股有限公司以48.28億元拿下,折合樓板價為35490元每平方米,溢價率41.3%,創(chuàng)下浦東住宅地塊新地王。新鴻基、綠地等共3家房企參與現(xiàn)場競價。最終港資擊敗央企、民企。
據(jù)悉,卓光控股有限公司為港資企業(yè)九龍倉置業(yè)有限公司子公司。此次,是九龍倉兩度折戟黃浦163地塊后終于在濱江周圍拿到宅地
