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大風(fēng)起于青萍之末。

在全國房價9月份大幅反彈之際,國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的70個大中城市房價中卻有一個城市表現(xiàn)得十分另類,一向處于領(lǐng)漲地位的海口房價環(huán)比出現(xiàn)了下跌。

海南房價一向?qū)θ珖�房價的走勢具有一定的指示意義,尤其是上世紀(jì)90年代,中央采取嚴(yán)厲調(diào)控房產(chǎn)政策時,海南迅速領(lǐng)跌,之后全國房價開始雪崩,中國房地產(chǎn)業(yè)就此進(jìn)入冰河期。

 
這一次,又是在政策持續(xù)大力打擊地產(chǎn)的風(fēng)口浪尖,�？诜績r在全國70個大中城市中唯一一個出現(xiàn)環(huán)比下降,這是否預(yù)示著地產(chǎn)業(yè)將迎來1993年同樣的命運(yùn)?

率先下跌

自4月份房產(chǎn)新政出臺以來,據(jù)國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,與大部分城市房價持續(xù)高位運(yùn)行不同,�？诤腿齺喌姆績r以下跌為主,5月至8月兩個城市房價均環(huán)比下降,其中,8月份三亞房價環(huán)比降幅高達(dá)0.6%,這一降幅位居全國第二位。9月份海南省會城市海口的表現(xiàn)更是異于大勢。

金9月,全國樓市飄紅,一二三線城市成交和房價普遍上漲,萬科、保利等各大房企業(yè)績均創(chuàng)出新高。然而,在樓市一片紅之中,唯獨(dú)有一個城市房價亮綠。數(shù)據(jù)顯示,9月份�？诜績r環(huán)比下降0.1%,其中主要是新房價格出現(xiàn)了下降,這是70個大中城市唯一出現(xiàn)房價環(huán)比下降的城市。

自房產(chǎn)新政出臺次月,即5月開始,海口房價已連續(xù)5個月出現(xiàn)環(huán)比下降。

去年底海南建設(shè)國際旅游島的規(guī)劃頒布以來,海南樓市迅速升溫,其房價持續(xù)高漲,積聚了較大的泡沫因素。

11月10日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,10月份三亞房價同比上漲151%,海口房價同比上漲143%,分列全國房價同比上漲的前兩名,遠(yuǎn)超全國平均水平。

地產(chǎn)操盤手曹鋒杰認(rèn)為,在政策調(diào)整之下,海南樓市泡沫必然有一定程度的刺破過程。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示,海南房產(chǎn)買家以投資和投機(jī)需求為主,這類需求對政策的反應(yīng)最為敏感,因此部分買家會暫時保持觀望。

成交量下降

10月14日以來,�？诩叭齺啞跋拶徚睢毕群箝_始執(zhí)行,暫時實行限定居民家庭只能在本市新購買一套商品住房。

11月4日,由住建部和外管局聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知》規(guī)定,境外個人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房,境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,該通知主要針對目前大量熱錢流入內(nèi)地樓市、擾亂了現(xiàn)有購房秩序的現(xiàn)象而出臺,從源頭卡住熱錢進(jìn)入內(nèi)地,這將對高端的投資需求產(chǎn)生極大的抑制。

事實上,一系列限購、限外政策已經(jīng)令海南樓市內(nèi)外交困。據(jù)統(tǒng)計,海南主要城市已有多日成交總量不足50套。

這種局面一下子打亂了海南各大開發(fā)商的開盤策略,比如意欲在海南打造一個18平方公里超級大盤的中信泰富,多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)測其原計劃開盤時間定在10月,但其目前仍處于待開盤狀態(tài)。

但也有跡象表明,外資仍比較看好海南樓市的發(fā)展。GVA衡信柏迪營銷部董事岳鋒鋼介紹說,10月份有些俄羅斯人、日本人等去海南買房。他認(rèn)為外資看好海南樓市,一是因為外資對人民幣升值的預(yù)期比較強(qiáng)烈,二是中國的經(jīng)濟(jì)正逐年高速增長,另外也是看中了海南的資源條件。
海南樓市被透支了?

曹鋒杰表示,由于海南樓市吸引了對市場把握比較敏銳的投資客,其中包括溫州人,因此其市場動向?qū)�對全國樓市起著一定的風(fēng)向標(biāo)作用。在他看來,本輪樓市調(diào)控政策力度之大堪稱空前,而且后續(xù)還有幾張牌可打,因此海南房價飛漲之勢必然受到遏制,甚至巨幅震蕩。

曹鋒杰表示,由于海南樓市吸引了對市場把握比較敏銳的投資客,其中包括溫州人,因此其市場動向?qū)�對全國樓市起著一定的風(fēng)向標(biāo)作用。在他看來,本輪樓市調(diào)控政策力度之大堪稱空前,而且后續(xù)還有幾張牌可打,因此海南房價飛漲之勢必然受到遏制,甚至巨幅震蕩。
在改革開放后的第一波房地產(chǎn)熱潮中,各路炒房資金迅速涌入海南,海南房價泡沫越積越大,隨后在1993年決策層收緊銀根后,海南樓市迅速崩盤,第一波房地產(chǎn)熱潮也隨之瓦解。這一次,政策層面的決心幾乎與當(dāng)時毫無二致。

“但市場已經(jīng)徹底改變了。”顧云昌認(rèn)為,“1993年海南樓市崩盤是因為不知道市場到底在哪?因為當(dāng)時實行的是福利分房,住房問題不是通過市場解決的,樓市都是玩空轉(zhuǎn)。不過隨著住房制度的改革和人們收入水平的提高,市場形成了真正的需求�！�

海南盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理馮彬表示,海南樓市如果繼續(xù)暴漲,就與政策調(diào)控相違背,無法持續(xù)發(fā)展。短期海南房價會有波動,但波動幅度平均不會超過20%。

中國房地產(chǎn)協(xié)會一位副會長多次對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,房地產(chǎn)不僅對拉動消費(fèi)起著較大的作用,而且牽連著投資,是支柱性產(chǎn)業(yè),在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)順利轉(zhuǎn)型之前,其對經(jīng)濟(jì)的拉動作用不容忽視,因此,管理層很難完全抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

近日,央行行長周小川的“池子”理論引起了廣泛關(guān)注。一位不愿透露姓名的開發(fā)商認(rèn)為,海南樓市可謂是中國樓市眾多“池子”中容量非常大的一個。他認(rèn)為,海南國際旅游島的出臺,從一定跡象顯示出管理層意圖將大量資金引導(dǎo)進(jìn)這個“池子”中來,但海南房價的急劇暴漲令其頓失吸金功能�？梢哉f海南樓市價格至少透支了未來三至五年的房價上漲空間。

此前有報道稱,從年初開始,已經(jīng)有些溫州資金逐步撤離海南。上述開發(fā)商認(rèn)為,進(jìn)入海南樓市的都是最慣于投資的大資本,而海南樓市與全國樓市目前同樣處于虛高,資本對全國樓市的判斷或?qū)⑴c海南同步。

出路或在市場之外

據(jù)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測,近期海南鳳凰島項目、雅居樂清水灣等多個項目正積極吐盤,據(jù)了解,其中清水灣項目僅在國慶黃金周期間就銷售達(dá)6億元。

在馮彬看來,稀缺的南方海景資源和世界性的概念,這些因素決定了海南樓市長期向好,但近期除了價格上的局部調(diào)整之外,開發(fā)商也需集體努力,營造一個海南旅游地產(chǎn)的大品牌。

10多年以來,依靠得天獨(dú)厚的自然資源,海南地產(chǎn)一直走在全國旅游度假地產(chǎn)的前列,海南島可謂大牌云集,其中不少開發(fā)商在海南已經(jīng)潛伏多年,包括建設(shè)18平方公里超級大盤的中信泰富,20年前就已進(jìn)入三亞的中糧地產(chǎn),打造了富力灣、盈溪谷等多個項目的富力地產(chǎn),售價高達(dá)10萬元/平方米的萬科浪琴灣等。

總投資達(dá)200億元的雅居樂大規(guī)模項目海南清水灣副總經(jīng)理簡毓萍表示,隨著大品牌開發(fā)商加入海南國際旅游島的建設(shè),未來海南地產(chǎn)的品質(zhì)競爭將更加激烈,品質(zhì)過硬、規(guī)劃科學(xué)是海南樓市的一大出路。

國際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會一位副主席對本刊記者表示,對于發(fā)展旅游地產(chǎn)而言,其關(guān)鍵不僅僅在于樓市本身,還要注重加強(qiáng)軟實力的建設(shè),特別是配套設(shè)施的建設(shè),諸如道路交通、排水、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、酒店餐飲等,以營造良好的宜居環(huán)境。

而此前不久的一場大雨,導(dǎo)致海南境內(nèi)一片汪洋,一些外地置業(yè)者也被困在洪水中,這或許澆滅了不少外地投資者在海南買房的念頭。