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房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯反彈跡象,市場銷售大幅好轉(zhuǎn),銷售額同比增長顯著,企業(yè)資金壓力得到初步緩解,市場回升態(tài)勢明顯。1-4月,全國商品房銷售面積17625萬平方米,同比增長17.5%;商品房銷售額7996億元,同比增長35.4%。從單月數(shù)據(jù)來看,自2008年8月,商品房銷售面積增速創(chuàng)出近兩年多的新低-35.7%后開始逐漸上升,2009年3月已經(jīng)是同比增長16.4%,到4月份,全國商品房銷售面積達(dá)6317萬平方米,同比增長了39%;商品房銷售額的變化幅度更大,2008年8月僅銷售1592億元,同比下降了40.5%,而到今年4月份,商品房銷售額達(dá)2937億元,同比增長了63.7%。
其次,價格層面,隨著房地產(chǎn)市場的回暖、各地和全國的新房價格指數(shù)很快地發(fā)生了恢復(fù)性上升;前期跌幅越大的城市,房價指數(shù)反彈越多,比如深圳、廣州、南京等。
中短期內(nèi)房地產(chǎn)市場具有投資吸引力
在信貸市場上,加權(quán)貸款利率與法定利率水平之差顯示了幅度巨大的回落;進(jìn)一步結(jié)合同期迅猛的貸款投放規(guī)模,這些數(shù)據(jù)暗示我們銀行體系出現(xiàn)了明顯的主動信貸創(chuàng)造行為。
在此背景下,由于實體經(jīng)濟部門現(xiàn)金資產(chǎn)余額出現(xiàn)非意愿的增加,它存在很強的愿望將現(xiàn)金余額分散到其他資產(chǎn)市場上以降低風(fēng)險,比如投資于房地產(chǎn)市場。
短期低通脹環(huán)境、中期通脹的擔(dān)心、中高端物業(yè)租金收益率較好,財富對房地產(chǎn)形成重大投資需求�？紤]到國外歐美主要國家經(jīng)濟真正實現(xiàn)復(fù)蘇的道路還比較長,短期內(nèi)全球產(chǎn)能過剩的風(fēng)險難以解除,因此預(yù)計未來半年至1年的時間段內(nèi),國內(nèi)依然會在較低的通脹環(huán)境中運行。
至今為止,全球普遍采取貨幣刺激政策,同時,美元存在長期貶值壓力,大宗商品價格上漲風(fēng)險仍然存在。而投資資金出于對1年后通脹的擔(dān)心、保值的需求,在中高端物業(yè)的租金收益率具有一定吸引力的條件下（'中原中國'4大城市的商品房三級市場數(shù)據(jù)顯示:2009年4月份,北京和上海中高端物業(yè)的租金收益率仍接近3％,深圳和廣州仍接近4％）,將形成對房地產(chǎn)重大的投資需求。
香港和內(nèi)地資本市場融資已然開啟,新的財富效應(yīng)也將推動房價和市場成交量。
目前條件下價格還有上漲空間
截至2009年4月底,包括已開工未拿預(yù)售證項目,按前6個月的銷售速度,商品房的消化時間大約為20～23多個月,接近于歷史上比較正常的水平,估計5月份會更好一些,大概為20～21個月。因此當(dāng)前房地產(chǎn)的供給大于需求的困窘局面已經(jīng)過去。但供給也并不緊張,并不具備激發(fā)價格整體性暴漲的條件。
然而銷售量在很多城市已經(jīng)達(dá)到了歷史比較高的水平,而價格上漲恢復(fù)也較快,尤其是5月份,在一線城市如上海的一些項目上漲幅度驚人。
價格過快上漲對剛性需求預(yù)計將開始起到了抑制作用,因此我們將看到投資性購房占比會更多。實際上,根據(jù)中原中國的數(shù)據(jù),投資性需求在上海、深圳等城市比年初出現(xiàn)明顯上升。顯然未來3～5個月內(nèi)投資性購房會越來越多。
我們認(rèn)為,房價可能會達(dá)到甚至超過2007-2008年間最高的水平。年初以來的信貸投放也是迅猛釋放,前4個月累計新增5.17萬億貸款,5月份或又新增5千億。截至2009年4月份,M2同比增速26.0％,不僅是10年來從未見的高增速,而且是在短短的5個月內(nèi)從2008年11月份的14.8％急速提高至26.0％,增速斜率之大也是歷史罕見。
顯然,在信貸創(chuàng)新高條件下,隨著經(jīng)濟已經(jīng)見底,地產(chǎn)市場復(fù)蘇之快超出預(yù)期。同時,6月4日歐洲央行和英國央行均宣布維持利率不變,表明主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟體繼續(xù)降息或是推行超寬松貨幣政策的迫切性和主觀意愿已不再強烈,國外衰退似乎受到控制。
5月份之后的3～5個月內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)價格具備向上重估的內(nèi)外部條件。
基于信貸、貨幣寬松、投資性需求和5月份以來的房地產(chǎn)市場表現(xiàn),我們認(rèn)為房價可能會達(dá)到甚至超過2007-2008年間的最高水平。
根據(jù)發(fā)改委指數(shù),全國多數(shù)城市新房銷售價格指數(shù)的最低點出現(xiàn)在2009年1季度,基于該數(shù)據(jù),參照市場調(diào)整之前的最高點,2009年5月之后的3～6個月內(nèi),全國房價預(yù)計將在2009年1季度的基礎(chǔ)上提高13.7％。其中,我們關(guān)注的70個城市中,預(yù)計:
--一線城市平均提高22％（北京17.7％、上海20％、廣州13.1％、深圳37.3％）。
--二線城市平均提高12.1％(37個城市)。
--三線城市平均提高9.5％（29個城市）。
房地產(chǎn)作為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其健康發(fā)展對經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展至關(guān)重要。而資產(chǎn)價格泡沫始終是政府比較擔(dān)憂的事情,我們在近期也看到了一系列的似乎有收緊跡象的政策,比如土地增值稅清繳、物業(yè)稅研究再次提出等等。
不過,我們目前認(rèn)為在未來3～6月內(nèi)政府對房地產(chǎn)的政策應(yīng)該還是'保大于壓、支持大于抑制'。這些政策的負(fù)面影響比較有限,因為:
1、土地增值稅清繳,由于大多已經(jīng)預(yù)提,開發(fā)商資金環(huán)境充裕,因此對開發(fā)商普遍不構(gòu)成實質(zhì)影響;
2、物業(yè)稅今年只是處于研究階段,難以在可預(yù)期的時間內(nèi)實施;
3、上海部分銀行已經(jīng)將二套房按揭首付提高到四成,對按揭成本影響有限,只是限制過度投資風(fēng)險。
雖然我們認(rèn)為土地增值稅清繳、物業(yè)稅研究、二套房貸首付四成分別對市場都沒有實質(zhì)的影響,但一起推出的話,我們認(rèn)為還是會增加消費者觀望。另外,降低資本金比例、促進(jìn)房地產(chǎn)投資,可以減低開發(fā)商的資金壓力,但與此同時也是促進(jìn)了中期的供應(yīng),尤其是普通商品住房。
所以,盡管我們認(rèn)為房價還有上漲空間,但仍然認(rèn)為理性定價、注重速度的開發(fā)商更符合投資者利益。
