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記者近日在廣州、深圳等地采訪了解到，樓市調(diào)控新政策實(shí)施三個(gè)月，珠三角樓市成交價(jià)格出現(xiàn)一定幅度的下降，中高檔樓盤(pán)成交比重明顯減少，樓市格局由原來(lái)的“價(jià)堅(jiān)強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“量?jī)r(jià)齊跌”。
在國(guó)家調(diào)控政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)的同時(shí)，“學(xué)位房”“地鐵房”等概念房受到入市者的青睞。專家認(rèn)為，相比樓市成交的低迷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然是一片火熱，“樓市博弈”進(jìn)入利益糾結(jié)的“深水區(qū)”。建議拓寬社會(huì)資金投資渠道，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)加強(qiáng)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，避免游資四處炒作，出現(xiàn)“按下葫蘆浮起瓢”的被動(dòng)局面。
珠三角樓市量?jī)r(jià)齊跌
在樓市新政策實(shí)施百日之際，珠三角一些地區(qū)房?jī)r(jià)創(chuàng)下年度新低，市場(chǎng)格局發(fā)生變化。
近期，廣州樓市出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊降”的態(tài)勢(shì)。廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，２０１０年６月，廣州十區(qū)一手住宅交易面積為５２．５２萬(wàn)平方米，環(huán)比減少４．３％；交易登記均價(jià)為每平方米１２５６０元，環(huán)比下降３．０％。
在另一個(gè)風(fēng)向標(biāo)城市深圳，６月住房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降，與年初房?jī)r(jià)水平相比下降超過(guò)兩成。深圳市房地產(chǎn)研究中心７月２３日公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳市新建商品住宅銷售規(guī)模同比降幅較大，６月成交量為１４．２１萬(wàn)平方米，比５月略有增加，但環(huán)比４月下降了６０．２％，比去年平均水平下降７４％。６月住房銷售平均價(jià)格為每平方米１７８９５元，比５月環(huán)比下降５．８１％，比年初下降２２．６％。
房?jī)r(jià)墜落的過(guò)程中，高端樓盤(pán)“傷得較重”。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局抽取的網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，６月份每平方米１００００元以下的樓盤(pán)成交占網(wǎng)上新建商品住宅備案的３９．３％，該價(jià)位區(qū)段所占比重環(huán)比上升２．７個(gè)百分點(diǎn)。而每平方米１８０００元以上價(jià)位區(qū)段的高端樓盤(pán)成交占比下降明顯，環(huán)比下降３．６個(gè)百分點(diǎn)。
但記者在采訪中也了解到，在“樓市博弈”期出現(xiàn)兩大消費(fèi)熱點(diǎn)�！皩W(xué)位房”由于配置了優(yōu)質(zhì)的教育資源，受到市民青睞，價(jià)格依然堅(jiān)挺，有的甚至逆市而上。在“冷風(fēng)習(xí)習(xí)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，依托市政工程配套的“地鐵房”也成為時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)熱點(diǎn)。
下半年樓市或?qū)⒋蚱平┚?/FONT>
利空過(guò)后是利好。在資本市場(chǎng)上，地產(chǎn)股股價(jià)開(kāi)始從恐慌走向平穩(wěn)。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)首席分析師趙強(qiáng)說(shuō)，樓市調(diào)控新政策出臺(tái)后，地產(chǎn)股股價(jià)曾在恐慌中下跌，從５月下旬開(kāi)始，地產(chǎn)股股價(jià)在震蕩中逐漸回升，包括萬(wàn)科、保利等的表現(xiàn)均超過(guò)大盤(pán)，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)類股票開(kāi)始重新估值。
專家認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致更多的剛性需求入場(chǎng)，未來(lái)樓市格局將從“量?jī)r(jià)齊跌”走向“價(jià)跌量升”。趙強(qiáng)認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致剛性需求進(jìn)場(chǎng)，未來(lái)幾個(gè)月的成交量預(yù)計(jì)將以１０％的環(huán)比增速上升。
合富輝煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，下半年樓市將打破僵持，出現(xiàn)“價(jià)跌量升”的趨勢(shì)。上市的房地產(chǎn)企業(yè)受到年度業(yè)績(jī)的壓力，下半年必然要增加供應(yīng)。
暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博導(dǎo)杜金岷表示，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，上下產(chǎn)業(yè)鏈牽涉眾多。短期的信貸調(diào)控雖可解一時(shí)之急，促成“價(jià)跌量升”的短期態(tài)勢(shì)，但難以長(zhǎng)期奏效，當(dāng)前調(diào)控已進(jìn)入“深水區(qū)”。
下一階段，房?jī)r(jià)調(diào)控的焦點(diǎn)應(yīng)聚集在長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)。這包括構(gòu)建多層次的房屋租賃市場(chǎng)、發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的調(diào)節(jié)功能、理清政府和市場(chǎng)的邊界等�！巴恋亍⒔鹑�、財(cái)稅等制度的改革也應(yīng)盡早列入議事日程�！倍沤疳赫f(shuō)。
專家認(rèn)為，應(yīng)吸取調(diào)控屢調(diào)屢漲的教訓(xùn)，從供給和需求兩方面著手深入調(diào)控。黎文江說(shuō)，前三次調(diào)控未能抑制房?jī)r(jià)，反而讓房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。２００３年、２００５年政府為應(yīng)對(duì)供給不足增加了住房和土地供應(yīng)量，但忽視了控制流動(dòng)性。２００７年政府專注于控制投機(jī)型需求而忽視了增加住房和土地供應(yīng)。以歷史為鑒，當(dāng)前控制房?jī)r(jià)應(yīng)該從供給和需求兩方面著手，既控制信貸，又應(yīng)該增強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，加大土地供應(yīng)力度。
“資金如水宜疏不宜堵。綠豆、大蒜、黃金，多種商品的價(jià)格在游資的沖擊下暴漲。政府應(yīng)該著力于疏導(dǎo)而不是堵截流動(dòng)資金，建議拓寬新的投資渠道，使投資者在其他領(lǐng)域也能得到好的回報(bào)，否則四溢的流動(dòng)性只會(huì)造成‘按下葫蘆浮起瓢’�！崩栉慕f(shuō)。
