歡迎您光臨中國的行業(yè)報告門戶弘博報告！
7月份前后,一度平淡的土地市場開始活躍。在各地舉行的土地拍賣會上,央企再度頻頻現(xiàn)身,重新成為土地市場的主角。記者從幾大研究機構(gòu)得到的統(tǒng)計顯示,新政出臺后,包括央企在內(nèi)的國企拿地步伐不僅沒有放緩,反而比例更大,尤其是一線城市的土地市場,央企介入尤為頻繁。在土地、資金等各方面資源均顯劣勢的情況下,民營開發(fā)商不得不面臨“被退出”的無奈境地,并積極尋找應(yīng)對的策略。
國企拿地比例明顯上升
中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,新政出臺后,京、滬、廣、深四個一線城市成交的總價前十名地塊中,國企占據(jù)了絕大部分的比重。其中北京、上海分別有9塊土地為國企開發(fā)商獲得,其中分別有3家為央企(或央企參與),其余6家為地方國企;而深圳和廣州稍低,分別為6家和5家,其中絕大部分為央企,地方國企分別僅有1家。
中原中國地產(chǎn)研究中心在分析了調(diào)控新政出臺前后京、滬、廣、深四大城市所有的成交地塊后發(fā)現(xiàn),央企“抄底”動機愈發(fā)明顯——拿地次數(shù)占比從新政前9%上升至19%,土地儲備占比亦從新政前的17%上升至22%。除了北京新政前,央企拿地的比例在新政前后相差不大外,其他三大城市均明顯上升。例如上海,新政前央企拿地比例為9%,新政后則達到20%;廣州從新政前的12%上升至30%;而深圳更是從新政前的4%上升至25%。
以上海為例,根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計,新政后上海共成交24幅經(jīng)營性用地(除工業(yè)用地外),其中,央企拿地5幅,地方國企拿地7幅,且以住宅用地居多。
民企積極尋找生存空間
“大型民營企業(yè)還好些,規(guī)模小的民營房地產(chǎn)企業(yè)在此輪的調(diào)控中有遭遇洗牌的危險�！币患颐駹I上市房企營銷策劃經(jīng)理告訴記者,該公司有意趁目前市場相對冷清的時候拿些土地,但上海等一線城市的地價還是太高、競爭太激烈,即便有資本市場做后盾,民營房企仍倍感壓力。“我們覺得,受惠于區(qū)域振興規(guī)劃的二、三線城市可能機會更多,而且拿地成本和風(fēng)險更低,所以近期公司也在積極前往這些振興規(guī)劃概念輻射區(qū)域的城市開拓市場�！�
而對于一些曾立足上海等一線城市、目前也遭遇發(fā)展瓶頸的開發(fā)商來說,轉(zhuǎn)型成為當務(wù)之急。曾在上海開發(fā)中凱城市之光等市中心知名項目的中凱地產(chǎn)近期就正式宣布,公司將轉(zhuǎn)型成為中國首家專業(yè)房地產(chǎn)“代開發(fā)”企業(yè)。
“在土地、資金的獲取越來越難的情況下,公司已在過去4年嘗試用中凱20年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,通過技術(shù)輸出的方式,與三、四線城市當?shù)匾恍┯型恋刭Y金但缺乏開發(fā)管理經(jīng)驗的開發(fā)商合作,這是中凱未來發(fā)展的基本思路。”中凱開發(fā)管理公司執(zhí)行總裁許仰東告訴記者。每一次的調(diào)控都是一次大浪淘沙,眾多規(guī)模小、品牌弱、資金缺乏的房企面臨生存挑戰(zhàn),投資與開發(fā)分離的開發(fā)模式或?qū)⒊蔀檫@類企業(yè)的新嘗試。據(jù)了解,今年年內(nèi)，中凱將實現(xiàn)簽約代開發(fā)項目約20個、面積逾300萬平方米。
國企資源優(yōu)勢凸顯
就在民企努力尋找生存空間的同時,國企也在積極尋找更多的市場機會。一位不愿透露姓名的知名央企地產(chǎn)公司內(nèi)部人士告訴記者,其公司拿地計劃在新政后并沒有改變,只是對風(fēng)險控制的要求更高�！皣蟮馁Y金實力比民營企業(yè)強得多,尤其是在市場不太好的情況下,民企的資金壓力較大,一方面想逢低拿地,一方面又不得不考慮資金因素,可能會力不從心�！�
中原中國地產(chǎn)研究中心總監(jiān)陶琦則認為,本輪宏觀調(diào)控對首付比例、付款要求等土地出讓環(huán)節(jié)的管理更嚴格,對資金要求也更高,同時銀行信貸方面的不斷收緊,使民營開發(fā)企業(yè)資金壓力更大,影響其拿地步伐�！笆袌霾缓脮r,國企的資源優(yōu)勢越凸顯�！�
中國指數(shù)研究院研究副總監(jiān)張琪也向記者表示,調(diào)整期中出于對資金鏈的考慮,土地市場多呈現(xiàn)出競爭較小、溢價率較低的局面(以北京為例,新政前總價前十地塊中,國企所拿地塊平均溢價高達219.4%,但新政后不到30%)。土地是房企必需的生產(chǎn)資料,在自身資金鏈安全的情況下,國企在調(diào)整期選擇積極拿地。此外,考慮到從拿地到產(chǎn)品上市至少有1-2年的時間,因此可以說明拿地企業(yè)對后市判斷依然樂觀。
